Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Февраль 13, 2017

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Раздел ипотечной квартиры при разводе

При расторжении брака камнем преткновения очень часто становится раздел совместно нажитого имущества. Наиболее яростные баталии ведутся за жилплощадь, особенно когда никто из супругов не хочет оставлять привычное место жительства. Если с находящимся в собственности жильем, приобретенным во время брака, все относительно понятно, то вот с купленной в ипотеку квартирой возникает масса правовых проблем, решить которые без участия опытных юристов практически невозможно.

Но не стоит верить предупреждениям о том, что ипотечную квартиру лучше не делить – действующее законодательство и сложившаяся практика предоставляют гражданам несколько вполне реальных выходов из столь проблемной ситуации.

Как быть, если ипотека оформлена до брака?

Очень часто в практике встречаются случаи, когда ипотека была оформлена еще до заключения брака.

Например, будущий глава семейства за год или два до вступления в брак купил квартиру в ипотеку или же молодая пара, проживая без регистрации отношений, приобрела жилье, оформив его на кого-либо из них.

При покупке жилья до брака ст. 36 СК РФ однозначно гласит: жилье будет принадлежать тому лицу, на которое оформлено и ни на что, кроме как на вложенные в это жилье средства, второй супруг претендовать не вправе. И то факт вложения денег, сил и труда в жилое помещение, купленное до брака, еще придется доказать.

С ипотекой же все иначе. Даже если жилье приобретено до брака, выплата ипотечного кредита будет осуществляться длительное время, в том числе уже при нахождении в законном союзе! Следовательно, на погашение кредитных обязательств будут тратиться совместные средства из семейного бюджета.

Поэтому второй супруг, даже если он (или она) не имел постоянного источника дохода и не является собственником квартиры, приобретает право требовать части жилья или компенсации ипотечных платежей, внесенных за нее.

В любом случае, право на ипотечное жилье, оформленное до брака на другого супруга, придется отстаивать в суде. И сделать это подчас бывает весьма непросто.

Если ипотечная квартира оформлена в браке

Если супруги купили жилье в ипотеку уже после заключения брака, то никаких сомнений в части статуса такого имущества быть не может  — это однозначно совместно нажитое имущество. Ведь даже кредиты, как следует из ч. 3 ст. 39 СК РФ, подлежат разделу. Но как же разделить ипотечную квартиру?

Вариантам раздела как при покупке квартиры в период брака, так и в случае, если удастся доказать участие второго супруга в несении бремени по ипотечным платежам по жилью, оформленному до брачного союза, будет:

  • Продажа квартиры по согласованию с банком с последующим гашением оставшейся суммы кредита. Оставшиеся деньги делятся согласно общим правилам 50/50 между супругами. Подобную процедуру можно осуществлять лишь при наличии согласия банка и только под постоянным контролем с его стороны.
  • Соглашение о денежной компенсации одним из супругов с последующим переоформлением кредитного договора. Например, муж выплачивает жене определенную сумму средств в качестве компенсации ранее уплаченных процентов и других обязательных платежей, и в дальнейшем сам продолжает выплаты по кредиту, оставаясь единственным собственником жилья. Жена выводится из созаемщиков по кредитному договору и утрачивает все права на квартиру. Стороны при этом могут договориться о любом формате разрешения спора, вплоть до одностороннего отказа любого из супругов от права на спорное жилье без каких-либо компенсаций.
  • Сохранение статуса созаемщиков на протяжении всего срока действия договора. Такое решение возможно как при добровольном соглашении бывших супругов, так и в случае, когда банком в договор ипотечного кредитования заложены положения о неизменности условий договора в случае расторжения брака супругами. При этом банк имеет право, в случае неисполнения договора, предъявить иск как к одному из созаемщиков, так и к обоим сразу.

Увы, на практике главной проблемой оформления любых действий с ипотечной квартирой становится банк. Банку не выгодно досрочное гашение кредита и нежелателен вывод созаемщика-супруга из договора, поэтому представители банков часто всячески противодействуют попыткам урегулировать раздел ипотечной квартиры миром.

В этом случае необходимо добиваться принятия решения о разделе ипотечной квартиры через суд или же в судебном порядке заключать мировое соглашение, чтобы оно было утверждено определением суда, обязательным для банка. Суд к участию в деле обязан также привлечь представителя банка, если предметом спора является находящаяся в залоге ипотечная квартира.

Если есть дети

При разделе ипотечной квартиры супругами, имеющими общих детей, суд вправе увеличить долю одного из них в целях обеспечения надлежащей жизни ребенку. Однако это является правом, а не обязанностью суда при обязательном анализе всех обстоятельств жизни каждого из супругов.

Также суд может обязать стороны по делу выполнить и другие действия, например, присудив продажу квартиры с обязательным гашением долга и передачей оставшихся средств тому супругу, с которым остаются несовершеннолетние дети.

Раздел жилья, купленного с использованием материнского капитала

Другая актуальная проблема при разделе имущества после развода – раздел жилья, купленного с использованием средств материнского капитала.

Если средства маткапитала (далее – МК) были использованы при покупке квартиры или дома, то такое жилье разделу не подлежит в силу положений, установленных законом №256-ФЗ «О доп. мерах господдержки семей, имеющих детей». Исходя из положений указанного закона, недвижимое имущество, купленное с привлечением средств МК, должно быть оформлено в собственность всех членов семьи, включая детей, в равных долях. Обязательно об этом дает покупатель имущества на стадии оформления и при отказе от его исполнения он будет понужден к оформлению жилья на детей через суд по иску прокуратуры, регулярно контролирующей исполнение законодательства об МК.

О вопросе раздела квартиры, купленной в ипотеку, но с использованием средств МК при первоначальном взносе, а также при разделе жилья, на ремонт которого были использованы средства МК, вы можете ознакомиться в отдельной статье.

Все эти обстоятельства должны быть выяснены в судебном заседании и, желательно, при участии квалифицированного юриста. Если вам необходима юридическая помощь при разделе ипотечной квартиры после развода – обращайтесь ко мне, адвокату Коченкову В.В., и мы вместе подберем самый оптимальный и безболезненный вариант раздела ипотечной квартиры.